福州二手楼市很“胶着”
时间：2010-10-27 来源： 字体大小：默认 小 中 大 浏览：1498次
继9·29楼市调控政策出台、对购房契税作出调整后，10月10日，福州二次调控细则“限购令”接连上马，银贷加息风声鹤唳。
当楼市金九不旺，人们寄望银十之际，楼市调控风云再起。
此次楼市调控，对福州二手房市场究竟影响几何？业内人士称，此次新政的象征意义大过其实际意义，有可能将使福州楼市进入一段低迷期，各家中介企业要做好“猫冬”准备。
【市场】
楼市骤冷成交量锐减30%
“遭遇了假期、新政的双重效应，从十一黄金周开始，市场就没有好过。”在金山一房产中介的门店内，一经纪人告诉记者。
和之前热热闹闹的市场不同，自新政出台开始，购房者的买房意愿仿佛在一时间消失殆尽。“黄金周期间，原本约好看房的客户大多打电话来取消了预约，而问及他们什么时候想要看房时，大部分人都表示想再等等看。”该经纪人小郑告诉记者。
这种成交低迷的市场情况，在10月10日福州“限购令”出台后，表现得更加明显。朝阳房产金山区域有关负责人许俊武告诉记者，“连日来，随着政策接连面市，前来门店问询、要求看房的客户数量屈指可数。“原来还有不少购房者会主动找到中介经纪人，希望我们能够推荐合适的房源。”许俊武说，但如今，已经变成了经纪人主动给客户打电话，询问是否有购买需求，而大部分得到的答案都是否定的。“举例来说，一套申报价为80万元的房子（该申报价高于市场指导价），原来享受契税优惠的情况下，只要缴纳1.2万元的契税，而现在则需要缴纳2.4万元，翻了一倍。”一中介业内人士给记者算了一笔账，“在加息之后，以一套贷款100万，20年期的房子为例，在享受8.5折利率的情况下，月供每月将增加94.48元。”
记者询问了多家中介企业有关负责人后得知，自新政颁布以来，受到契税优惠取消、加息等一系列因素的影响，据保守估计，就十月这近一个月时间来，市场上的交易量至少缩减了30%以上。
【分析】
效力初显观望心态笼罩楼市
“这次的政策对于市场影响还是比较严重的。”对于目前的市场情况，骊特房产运营总监郭华认为，在短期内导致成交量出现了大幅萎缩，“现在不少经纪人反馈，手上客户流失比较严重，这恰恰是政策带来的必然后果。”“政策从出台到贯彻落实，总有一到两个月的消化期，而在刚出台的这段时间内，市场影响肯定是最大的。”面对频出的新政，阳光家园房产总经理高岩显得格外冷静。“此次新政中，‘限购令’主要的调控方向放在了一手房市场上，而对二手房交易可能造成影响的，主要集中在税费和加息方面。”
不过，尽管业内人士预测未来可能会进入一个加息的循环期，但和购房所要花费的巨额成本相比，月供近百元的增加对有着刚性需求的购房者而言，并不能成为他们出手的阻力。“此次接连出台的多条新政，对于二手房市场的‘恐吓’作用远远大于其实际作用”，朝阳房产总经理刘强告诉记者，宏调政策在短期内不仅增强购房者对房价回落预期的信心，也会坚定部分人阶段性坚决不买房的信心，并抑制改善型住宅的购房需求，而且彻底扼杀了投机炒房的希望。因此，在这种观望心理的影响下，大部分购房者都选择暂缓自己购房的步伐。“买方认为房价有可能下跌，停下了买方的脚步，而卖方认为此时价格不稳，也不急于出手。”刘强称，买卖双方在市场上的博弈，造成了在短期内，交易出现停滞，因此，新政对于二手房市场的影响在短期看来较为明显。
【纵深】需求仍在
市场“外冷内热”
尽管在新政出台仅一个月来，市场成交量出现了急剧下滑的现象，但是，不少中介企业老总认为，这种新政带来的影响，将会随着政策的逐渐落实而慢慢淡化，毕竟，“ 市场上的刚性购房需求是客观存在的，当进入政策稳定期后，这波量就会开始慢慢呈现出来。”高岩称。“只要是刚性需求，受政策影响的效应期都不会太长”。对于这波政策对于市场的影响，麦田房产总经理黄少华同样表现得较为乐观，“从今年市场情况来看，在二手房市场上投机的比例本来就不是太高，而在选择二手房的群体中，有相当一部分数量的购房者是来自五区八县市。”
因此，在黄少华看来，尽管受政策的影响，现阶段的市场表现较为低迷，但这种影响更多是在心态层面上的。“楼市内依旧积压了不少的刚性需求，而这部分需求，将会随着未来政策的逐步实施，而逐渐开始释放出来”。“从整个经济大环境来看，这种市场观望的心理也坚持不了太久，”对于黄少华的看法，高岩表示认同，“从通胀预期来看，钱还是放在房子里最保值，”高岩认为，短期内，政策对于人们的购房欲望将会产生较强的抑制作用，但这种效应将会随着市场的稳定而逐步发生改变。“关键还是要看限购政策影响下，房价是否会如购房者预期那样，出现下跌，否则购房需求将会很快抬头。”
【后市】谨慎出手
做好“过冬”准备
尽管部分中介老总对二手房后市保持乐观，然而，业内人士也提醒中介企业，从现在开始到春节前后，市场面临的，可能是一场“硬仗”。
“从政府出台宏调政策的力度来看，其打压过热市场的决心坚定，因此，不排除政策还有进一步延续的可能，因此，届时房价的走势有可能发生微妙的变化。”福州大学房地产研究所所长王阿忠认为，相较于二手房而言，一手房的优惠方式多样，也更容易吸引眼球，届时二手房的优势是否还能那么明显？
而从另一个角度来说，长期以来，在二手房交易中，首付款一向都比一手房要高得多，“就算是首次购房的二手房客户，所需要支付的首付款也不仅仅是总价款的30%，还包括了成交价和指导价之间的差额款。”一不愿透露姓名的中介人士告诉记者，由于二手房市场上存在的特殊情况，评估价一般都会低于成交价，这导致不少购房者在购房时，能从银行贷出的钱不多，首付款甚至有可能支付到总价的50%~70%。
一般人如果手头现金不足，多选择“高申报”的方式希望能从银行贷出更多款，但随着新政中取消了二手房的税费优惠，“高申报”就意味着要多付税费，且在新政后，这种多付的税费还要翻倍，对于购房者来说很不划算。
这种巨额的购房成本，给购房者带来了极大的资金压力，“未来资金不足，很可能成为拦在这种刚性需求购房者面前的一道坎。”