福州2万套经适房“解禁”以来，不断有市民咨询与投诉。问题的焦点集中在了土地收益款的计算中“住房面积”的认定标准，是按产权证面积还是当年享受经适房优惠的面积。
“土地收益款是按产权面积收取?还是按我原先享受的经适房优惠面积收取?”
“原先我按商品房价格购买的面积也要收取土地收益款吗?这不是重复收费了吗?这合理吗?”
……
8月1日起，福州市2007年6月7日之前购买、产权证满5年的经济适用住房缴纳土地收益款后便可以上市交易。目前，福州各区国土部门收缴土地收益款的依据是：住房面积×基准楼面地价×10%补交。
近1个月来，本报接到读者有关经适房上市交易问题的咨询与投诉近100条，问题的焦点集中在了土地收益款的计算中“住房面积”的认定标准，是按产权证面积还是当年享受经适房优惠的面积。
对此，记者日前进行了一番调查了解并走访了相关部门。
为何我的土地收益款比预想的多了1/3
“原先我按商品房价格购买的面积并没有享受经适房的优惠，怎么也要收土地收益款?”上周四，家住文华小区的李先生打进本报房产热线，咨询经适房上市交易的相关问题。
这两年，由于小孩长大，李先生就盘算着把房子卖了，换个大点的户型，之前曾交易过，没想到却被房管部门叫停，工作人员回复说具体的交易细则没出台不让交易，只好眼巴巴看着房价一路飙涨。好不容易等来了“解禁”消息，李先生立刻就拨打了福州市国土资源局晋安分局的咨询电话。工作人员告诉李先生，按政府公布的规定收取土地收益款，其中住房面积按照产权面积来收取。
这样算下来，李先生的房子产权证上的面积是100m2，而当年按李先生的工作级别，只享受到75m2的优惠面积，剩下的25m2是按当时的商品房价格购买的。因此在李先生看来，应该缴纳的土地收益款应为：75m2×180元/m2(按照福州市现行的城区住宅用地土地级别基准楼面地价标准，若以基准楼面地价的10%收取土地收益价款，则文华小区位于三级地段需补交180元/m2)=13500元，而按工作人员的算法，李先生需缴的土地收益款应为：100m2×180元/m2=18000元，比李先生预想的多了1/3。
这样的算法让李先生不能接受，因此换房的事情又被暂时搁置下来了。李先生困惑的是，明明当年超面积的25m2已经按同地段商品房价格购买了，为何现在政府出台交易办法时不考虑到这个环节，这难道不是重复收费吗?
专家声音
未享受经适房优惠的面积缴土地收益款不合理
记者留意到福州市房地产联合信息网上公布显示，购房人购买经济适用住房时，政府规定的居住标准内的面积，按批准的经济适用住房价格购买;超出部分，按售房单位确定的商品房售价购买，但所确定的商品房售价不得低于经济适用住房结构与经济适用住房上市交易应缴纳的土地收益金按面积分摊部分之和。那么，超出政府规定居住标准的面积收取土地收益款是否合理呢?记者就此咨询了相关律师和专家。
据我了解，现在经适房上市交易很多人都会碰到“混合价”引发的问题。对当年已按市场价购买的面积再征收土地收益款，理论上是不合理的。
国家有规定购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由各级地方政府自行制定。因此各地标准不一，没有参考范例。
——福州市社科院经济社会研究所副所长 朱剑修
用商品房价格购买的面积，从性质上讲就是属于可交易的部分，不应该再收取土地收益款，政府在制定政策时可能没考虑到这部分的因素，业主可以向有关部门反映，呼吁有关部门重新修订政策。
——福州知名房产专家 刘福泉
从理论上讲，当初用商品房价格购买的面积是不应该收取土地收益款的。但是，实际上，现在经适房的产权证上并未标明商品房面积多少，经适房面积多少，收费的时候自然会按产权证上的面积来收取。这涉及多部门的协调问题。
——福建理争律师事务所律师 卢锋奇
记者走访
相关部门“互踢皮球”?
在采访过程中，业界人士纷纷表示，解决“住房面积”的分歧并不难，只要认定当初购买经适房的优惠面积就可以了。
“虽然操作起来麻烦点，但这是必要的。”刘福泉强调，据了解，在房地产交易登记中心备案的《购房合同》有存档，里面清楚地注明了享受经适房面积部分，政府部门信息联网查询或是购房者自己去交易中心调档即可。
为此记者走访了国土局、房地产交易登记中心等相关单位。
房地产交易登记中心相关工作人员告诉记者，经济适用房解禁以来，已经有不少市民反映了这个问题，市民如果需要调档可以到档案处缴纳一定费用，即可将当年的审批表和购房合同调出，上面清楚写明了享受经济适用房优惠的面积和商品房面积，关键是国土局方面如何认定。
对此，福州市国土资源局晋安分局咨询科的工作人员告诉记者，暂时没有接到政府下达如此执行的通知。目前，政府规定福州各区国土部门收缴土地收益款依据是：住房面积×基准楼面地价×10%补交。产权证上写的是“经济适用房”，并未标明享受经适房优惠价格的面积和按商品房价格购买的面积分别是多少，所以住房面积是按产权证上的面积来计算。
事件背后
八成经适房业主
或碰上收费困惑
据福州市房管局统计，自1998年福州第一批经济适用房投入建设以来，截至2009年10月，福州累计建成经济适用房房源2.8万多套，包括金山生活区前4期、胜骏小区、国光小区、金城小区、万升小区、锦绣文华、金山橘园、福湾、西园新园、西园二期……总面积将近200多万平方米，其中已售出房源2.6万多套。
据记者了解，这批集中上市的房源主要集中在金城小区、胜骏小区、国光小区、金山生活区、锦绣文华、万升小区、文华小区等，其中，光是金山生活区的经济适用房就有6000多户，万升小区719户，锦绣文华小区1054户，金城小区1270户……
据早期福州市住房委员会办公室公布的数据称，金城小区的经济适用房只有20%左右七八十平方米户型。福州市社科院经济社会研究所副所长朱剑修告诉记者，早期的经济适用房并没有对小户型比例做要求，大部分面积在100-120m2。而据骊特房产常务副总经理郭华介绍，粗略统计福州这批“解禁”经适房七八成在100-120m2。
而据福州市房地产联合信息网上公布的，福州对经济适用房购买面积的规定是：一般工作人员，享受75m2;科级干部和正式聘任为中级专业技术职务的干部，享受85m2;有一定高级别职称的才能达到100m2或130m2。超出面积，按商品房价格算。
换句话说，这批“解禁”的2万套经适房中，会有七八成的业主碰上和李先生一样的困惑，他们纷纷希望政府能重新修订并尽快出台合理的操作细则。